실리콘벨리지역 부동산 더 오를것인가? 떨어질 것인가?

2012년 봄부터 시작한 부동산 시장의 회복이 지난 4년동안 지속되다가 2016년에 접어들면서 소강 상태로 들어섰습니다. 그러나 베이지역 주택시장은 아직도 활황으로 산타클라라 주택가격은 지난 1년 동안 6.7% 상승했습니다. 

바이어 입장에서는 "이제부터는 집 값이 떨어지겠지"라고 생각 하겠지만, SF 베이지역에 떠도는 잡다한 경제자료를 분석하다보 면 짒값은 계속 오를 수도 있는 상황입니다. 

1. 지난 수년간 베이지역에 매년 10만명의 인구가 증가하고 있 습니다. 이는 매년 산타바바라 정도의 도시가 매년 하나씩 추가 되고 있는 것과 같습니다. 인구 증가에 따라 베이지역은 매년 30,000-35,000채(2.7인가족 기준)의 새집이 필요한 상황이지 만 실제 건축되는 신규주택은 20,000채 정도에 머무르고 있습 니다. 이것이 가격이 오르는 가장 큰 원인입니다. 

2. 낮은 모게지 이자율로 집을 구입할 수 있는 주택가격이 높아 졌습니다. 2000년대 초에 7-8%이던 이자율이 주택가격이 회 복되는 시점인 2012년부터 3%대로 낮아지면서 같은 페이먼트 로 더 많은 금액을 융자할 수 있습니다. 예전에 70만불 주택을 20만불 다운페이하고 구입할 수 있는 사람이 동일한 월 페이먼 트로 96만불의 주택 구입이 가능해졌습니다. 

3. 실리콘밸리지역의 하이택 회사들에서 근무하는 중간급 엔지 니어들의 평균월급이 12만불정도입니다. 삼성에서 근무하는 중 간급 엔지니어의 월급이 143,000불, 구글은 151,600불, 애플 145,400불입니다. 중간급 엔지니어가 백만불정도의 주택을 구입할 수 있는 상황입니다. 부부가 함께 일을 한다면 그보다 더 큰 모기지를 낼 수 있는 능력이 있다는 것입니다. 

4. 실리콘벨리지역은 4% 미만으로 거의 완전 고용상태입니다. 미 전체적으로 급여가 오르고 최저 임금도 상승하고 있습니다. 급여의 상승은 인플레이션을 유발하고 이에따라 부동산 가격은 함께 상승할 가능성이 높아집니다. 

주택마켓이 침체될 원인은 이자율의 상승이 가장 영향력이 클 것입니다. 현재의 이자율 보다 1% 정도가 오르면 주택가격은 5-10% 정도의 하락에 예상됩니다. FRB는 미국 경제가 불안해 지는 것을 원치 않기에 이자율 상승에는 큰 부담을 느끼고 있지 만 이자율을 올리려고 호시탐탐 기회를 보고 있는 상황입니다. 또한 자연재해, 세계적인 경제 침체 또는 이곳 주력기업들의 실 적이 나빠져서 직원을 대규모 감원하는 경우일 것입니다. 

제 개인적인 생각으로는 지난 4년 같이 부동산 경기가 활황을 이 어가지는 않을 것으로 생각됩니다. 그러나 장기적으로 실리콘벨 리지역의 주택마켓은 건전한 성장을 지속할것으로 예상됩니다.